Из чего складывается стоимость 1 кв. м элитного жилья, баснословная для большинства обычных людей? Нижним порогом цены, по которой реально приобрести сейчас «квадрат» в престижном доме, специалисты называют $9–10 тыс. Максимум оценивается в $33–35 тыс.

Понятно, что на этот показатель влияет множество факторов, главным из которых, по мнению руководителя департамента по маркетингу компании Blackwood Елены Розановой, остается месторасположение объекта: чем удачнее выбран район с учетом его статуса, близости парков, водоемов, историко-архитектурных памятников, наличия удобных подъездных путей, тем выше запрашиваемая цена. Немаловажными аспектами являются качество строительства, метраж, на каком этаже расположена квартира и сколько этажей всего в доме, есть ли придомовая территория, а также имя архитектора, вид из окон, количество квартир в доме, состав инфраструктуры, на каком этапе строительства совершается покупка и многое другое. Примечательно, что разброс цен даже в пределах одного проекта иногда весьма значителен. В качестве примера Е. Розанова приводит дом в Хилковом пер., 5: разница в цене тут достигает $12,5 тыс. за 1 кв. м — от $21,5 тыс. до $34 тыс.
Состоятельные предпочтения
Что за такую сумму хочет получить покупатель? Как говорит заместитель генерального директора компании «Калинка риэлти» Алексей Сидоров, неправильно полагать, что существует какой-то один аспект, которому покупатели отдают предпочтение: «Для кого-то важно жить именно в этом месте, и ради этого он согласен смириться, скажем, с не слишком передовой «начинкой». А другой человек превыше всего ценит правильную инсоляцию и удобство планировок. Но всем важно, чтобы стоимость предложения была адекватна тому набору благ, которые предоставляет новая квартира или дом».
Клиенты риэлторских агентств предпочитают квартиры в готовых домах, но без отделки — с тем чтобы потом самим определить интерьер будущего жилья.
«По-прежнему много внимания уделяется планировкам квартир: высокие потолки, квартиры двух-, трехсторонние, с большим количеством окон», — уточняет генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова.
Эксклюзивность любители роскоши желают иметь не только на стадии покупки квартиры, но и после, когда определяют облик своего нового жилища. Директор отделения управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Кайдо Каарма отмечает, что практически все дома высокого уровня сдаются со свободной планировкой: «Человек приобретает площадь и определяет то количество комнат, которое хотел бы иметь, а дальше уже начинают работать архитекторы и дизайнеры».
А вот отношение к количеству инфраструктурных элементов начинает меняться. Теперь клиенты не столь трепетно относятся к наличию в доме бассейна, нескольких видов сауны, фитнес-клуба, игровой комнаты. О. Творогова объясняет это тем, что собственники дорогой недвижимости во всех этих столь разрекламированных опциях разочаровались — прежде всего потому, что затраты на их содержание порой непомерно высоки. «Коммунальные платежи дома с развитой инфраструктурой как минимум в два раза превышают текущую оплату в обычном дорогом доме», — уточняет генеральный директор компании Soho Realty.
Еще одной важной тенденцией, которая и в дальнейшем будет влиять на рынок престижного жилья, стоит назвать трансформацию стиля жизни богатого человека. «Если ранее считалось неприличным и даже опасным демонстрировать свой статус и состояние (потому люди и пытались уместить все потребности в «закрытом» пространстве своего дома за высоким забором), то сегодня положение, напротив, обязывает быть публичным и открытым. Состоятельному человеку удобно ездить в разные рестораны, посещать престижный фитнес, где его ждет личный инструктор — одним словом, он не стесняется быть богатым», — уверена О. Творогова. Что ж, меняется общество — меняются и требования к стилю жизни. Теперь модно быть богатым и не скрывать этого.
Упаднический оптимизм
Прошлый год, отмеченный стремительным и ажиотажным ростом цен на московское жилье в сегментах эконом- и бизнес-класса, не принес потрясений сегменту элитной недвижимости. Цены стабильно увеличивались, новые объекты появлялись, но не становились при этом знаковыми, эпохальными для рынка. Это позволило аналитикам заявлять о том, что рынок переживает отнюдь не лучшие времена: качественных предложений мало, цена некоторых объектов необоснованно завышена, а продавцы предлагают считать домом класса de luxe любую новостройку в центре города.
Риэлторы с подобным мнением не согласны. Так, А. Сидоров считает, что сложившуюся на рынке ситуацию нельзя назвать упадком: «Скорее рынок пришел в состояние равновесия, и сейчас происходит его коррекция. Но поскольку спрос по-прежнему продолжает превышать предложение, а активность инвесторов ослабевает не так сильно, то спада цен и обвала рынка мы не прогнозируем».
Такой же точки зрения придерживается и О. Творогова: «Ни о каком упадке говорить не приходится. Весьма интересные проекты появляются постоянно, просто в несколько меньших количествах, чем раньше. Это обусловлено дефицитом земли под возведение новых объектов и ростом себестоимости строительства, связанного с повышением стоимости стройматериалов, удорожанием энергоносителей, а также с ощутимым ростом издержек, необходимых для расселения жильцов из сносимых домов».
Е. Розанова отмечает, что реализация новых проектов затрудняется длительными и многочисленными бюрократическими процедурами: «Вот, например, в прошлом году появилась очередная новая структура «Инвестконтроль», в функции которой входит проверка законности приобретения земельного участка. Одна только эта процедура занимает несколько месяцев, в совокупности все согласования способны растянуть этап проектирования на несколько лет. Девелоперы одного из проектов были вынуждены дважды переносить строительство, которое совпало с принятием законопроектов, связанных с увеличением площади парковки и необходимостью озеленения участка. В итоге проект пришлось дорабатывать и согласовывать вновь. На другом объекте и вовсе пришлось временно «заморозить» строительство из-за непредвиденных задержек с получением разрешения».
Тройка, семерка, туз — Болотный остров, Плющиха, Замоскворечье
Участков, пригодных для строительства дорогого жилья, в районе «Золотой мили» почти не осталось. Поиск новых «очагов элитности» ведется давно. Сейчас из хороших районов, которые в перспективе могут стать однородно престижными, выводятся промышленные зоны, а на их месте намечено появление дорогого жилья. Самые известные и масштабные проекты — реконструкция Болотного острова и территории завода «Красный Октябрь» и вывод завода «Каучук», в результате которого в Хамовниках появится более 10 га земли для возведения квартала престижного жилья.
Среди уже реализованных замыслов эксперты отмечают «Фьюжн-парк», комплекс примерно на 230 квартир между Большой Пироговской улицей и Комсомольским проспектом (пересечение улиц Малая Трубецкая и Усачева), который построен на месте троллейбусного парка. (До сих пор ведутся споры, можно ли считать многоквартирный дом, который специалисты и покупатели нередко называют «муравейником», элитным.)
Пожалуй, именно эти районы — «Золотой остров», Хамовники и Плющиха — имеют наибольший потенциал с точки зрения роста цен. С этим почти единодушно согласны представители риэлторских и девелоперских компаний.
Уникальность «Золотого острова» — в его расположении. Подобных районов в Москве больше нет и не будет: самое сердце города и виды на Кремль, храм Христа Спасителя, Москву-реку и Замоскворечье. Предполагаемые цены на жилье, которое тут появится, беспрецедентно высоки, учитывая, что проект находится в стадии разработки и согласования. По оценкам Е. Розановой, прогнозируемая цена готового жилья  на «Золотом острове» достигнет $25 тыс. за 1 кв. м, в «видовых» квартирах — до $50 тыс.
Скоро неузнаваемо изменится и облик Плющихи. К положительным характеристикам этого района риэлторы относят складывающуюся однородность застройки элитными жилыми объектами, хорошую транспортную доступность, наличие парковых зон, плюсом является и отсутствие ограничений по этажности. Среди новых объектов О. Творогова отмечает дом на Саввинской набережной, который положит начало возведению дорогого квартала на Плющихе: комплекс рассчитан на 150 квартир и состоит из 11–13-этажного жилого дома, 5–6-этажного жилого дома и детского сада. К. Каарма уточняет, что наиболее интересными будут те площадки Плющихи, которые имеют вид на воду. По его прогнозам, со временем социум, который «осядет» в этом районе, кардинально изменит статус Плющихи. Активно осваивается и Замоскворечье. Ветхий жилой фонд, который планируется сносить, освободит место для комплексной элитной застройки. Но своеобразная архитектура этого исторического района Москвы, ограничения по этажности и необходимость расселения старых домов затруднят быстрое преобразование Замоскворечья. Впрочем, в условиях, когда свободные земли в дефиците, эти препятствия вряд ли будут труднопреодолимыми.
Резюмируя анализ вышеперечисленных районов, А. Сидоров подчеркивает, что положительные и отрицательные стороны есть у каждого из них, вопрос в том, насколько новые объекты, выходящие на рынок, реализуют этот потенциал.
Портал элитной недвижимости: http://www.vipdeluxe.ru